В торой раз за месяц я участвовала в мероприятии, на котором казахстанцам рассказывали о прелестях владения недвижимостью за рубежом. Только в прошлый раз речь шла о странах старой и новой европы, а в этот раз о Турции. Называлось оно соответствующе: «Механизм покупки недвижимости в Турции казахстанскими гражданами. Аналитика активности покупателей из Казахстана и стран СНГ на рынке недвижимости Турции за 2012 год». Подкупает на таких встречах буквально все – начиная с того, что тебя бесплатно свозят выбрать будущую собственность, и заканчивая тем, что владение в самых живописных местах планеты окажется не дороже, чем «хрущевка» в микрорайонах Алматы, больше по квадратуре и будет обеспечено всей инфраструктурой. К тому же вышла я вчера с него, а на улице дождь, по Фурманова текут реки, машины сигналят, давай, мол, быстрей «переплывай». И так потянуло съездить выбрать себе уютное гнездышко на Средиземном море, где купальный сезон 9 месяцев, ну или хотя бы одним глазком посмотреть на эти новые апартаменты с видом на апельсиновые сады из спальни и бассейнами для жильцов во дворе. И еще захотелось разобраться, почему же в моей родной стране, вроде бы такой богатой, я, честно работающий человек с высшим
образованием, не могу позволить себе купить даже «однушку» в панельном доме 1980 года постройки с видом на смог.
Любой каприз за наши деньги.
Начнем с того, что на пресс-конференции представитель строительной компании Sinan Insaat, входящей в инвестиционный строительный холдинг Sinan Invest, Александра Соколова выразила надежду на то, что уже в 2013 году казахстанцы войдут в пятерку лидеров, инвестирующих в недвижимость в Турции. И тому есть несколько предпосылок. «Нас объединяет менталитет, вероисповедание, тюркская группа языков. Экономические и политические отношения между странами сложились благоприятно», – заявила Александра. К тому же с августа 2012 года в Турции вступил в силу закон, отменяющий принцип взаимности на покупку недвижимости иностранцами. Раньше объекты могли приобретать только юридические лица совместно с гражданином Турции.
Теперь оформить апартаменты можно на физическое лицо, и это дает право получить вид на жительство для всех членов семьи собственника по первой линии (родители, дети, супруги), а также право на работу и ведение бизнеса. Таким образом, Казахстан наравне с Кыргызстаном и Беларусью вошел в список 129 стран, имеющих право покупки турецкой недвижимости без ограничений.
А 4 апреля этого года национальное собрание Турции одобрило последний вариант нового закона «Об иностранцах и международной защите». В рамках вступления в евросоюз в 2014 году в Турции улучшаются условия для граждан, имеющих вид на жительство и недвижимость в Турции. ВНЖ теперь дается на один год всем членам семьи по первой линии, и его можно продлевать. Собственник недвижимости может круглогодично пребывать в стране. После 8 лет обладания ВНЖ возможно получить гражданство Турции. По данным аналитической службы холдинга Sinan Invest, с момента
принятия закона 2012 года гражданами Казахстана уже приобретены 57 объектов в Турецкой Республике. Вообще же инвесторами из 183 стран в прошлом году куплены 2578 объектов турецкой недвижимости общей площадью 1162 тысячи квадратных метров.
Больше всего квартир и домов приходится на граждан Германии – 561 немцу принадлежит 775 объектов (789 тысяч кв. м). В тройку покупателей-лидеров входят также
жители Великобритании (365 объектов) и России. Гражданам РФ (и Украины) разрешено приобретать недвижимость на физическое лицо с 2008 года, и по итогам 2012 года рос
сияне владеют уже 416 объектами.
Как в лучших домах Лондона…
Из 57 объектов, купленных казахстанцами, 15 расположены в области Мерсин. Представитель компании Sinan Insaat заверила, что они являются крупнейшим застройщиком в этом регионе и возводят апартаменты на первой береговой линии Средиземного моря со своими песчаными пляжами. Мерсин – новый регион для граждан Казахстана как для проживания, так и для инвестиций – расположен на юго-востоке Турции, напротив о. Кипр (80 км по морю) и окружен горами Торос. Славится своими
пляжами, плодородными садами, горнолыжным курортом и памятниками истории, которые, из-за того что Мерсин – единственный в Турции не сейсмоопасный район, сохранились со времен Римской, Османской и Византийской империй. Также в Мерсине построен первый в Турции небоскреб. Это самый европеизированный город. Здесь круглый год живут много бельгийцев, голландцев, немцев. Курортный сезон, когда можно купаться в море, длится 9 месяцев с марта по ноябрь, но и зимой температура воздуха не опускается ниже +15 градусов.
Не ставя своей целью рекламировать недвижимость в Мерсине, все же не могу не упомянуть, что жилые комплексы, которые предлагают посмотреть казахстанцам, имеют всю инфраструктуру как для сезонного отдыха, так и для постоянного проживания: аквапарки, бассейны, хамамы, сауны, детские и спортивные площадки, паркинг, магазины, рестораны, салоны красоты, аптеки и пр. Территории огорожены и охраняемы. Все комплексы имеют собственные пляжи протяженностью 7 км и объединены в клубную систему с бесплатным использованием инфраструктуры. А теперь самое интересное. Сто-
имость апартаментов в таких домах – 600 евро за квадрат в еще возводимых объектах, и от 850 евро – в готовых с мебелью и техникой (стиральными и посудомоечными машинами, телевизорами и т.п.). Нет наценки за этажность и вид из окна. Площади квартир от 75 до 195 кв. м. По словам представителя компании-застройщика, квартира в 85 метров в стадии строительства обойдется в 55250 евро, 110 метров с отделкой, мебелью, техникой, шторами, подушками и даже заправленной кроватью – заезжай и живи – 93500 евро. И еще «соль на рану» – все террасы в апартаментах выходят на море, а окна спален во двор – на апельсиновые сады и горы.
Возвращаемся к баранам
А теперь сравним нашу реальность. Возьмем средний курс евро – 197 тенге – и квартиру без мебели, но с отделкой в Мерсине у моря за 55250 евро (или 10 млн 884 тысячи тенге). Переведем цену в доллары по курсу 151 и получим 78146 у.е. Открываем популярный сайт продажи квартир в Казахстане. Что мы сможем приобрести на эту сумму? Однокомнатную квартиру в Алматы в неплохом районе на Жарокова — Мынбаева площадью 36 квадратных метров с совмещенным санузлом. В кирпичном доме 1987 года постройки. Или «двушку» в на Гагарина — Тимирязева в 44 кв.м на последнем, четвертом этаже в панельном доме 1962 года.Для тех, кто любит попросторнее, можем предложить трехкомнатную квартиру, но в спальном районе города Караганды. За 77000 евро 63 квадрата. Правда, жилье находится в залоге. Астана – 102 предложения в нашем ценовом диапазоне. В основном 1-2 комнатные квартиры в жилых комплексах 2009-2013 года постройки площадью от 39 до 54 кв.м. Чувствуете разницу? По словам председателя Агентства по статистике РК Алихана Смаилова, представившего на днях отчет за первый квартал, «на рынке жилья ситуация стабильная: цены на новое жилье в марте по сравнению с декабрем, то есть за три месяца текущего года, выросли на 1,4%». – По Казахстану цена продажи одного квадратного метра нового жилья в марте составила 175 тысяч тенге (965 евро), в том числе в Астане – 217 тысяч тенге (1101 евро), в Алматы – 245 тысяч тенге (1244 евро), в Актау – 161 тысяча, Атырау– 209 тысяч, Шымкенте – 203 тыся-чи тенге, – уточнил глава Агентства по статистике. Но и это еще не все. В Турции
управляющая компания обещает обеспечить присмотр за квартирой во время отсутствия собственника, может сдать апартаменты в аренду и несет материальную ответственность за недвижимость и имущество хозяина жилья. А у нас? Теперь о коммунальных платежах.
Как говорят представители турецкой стороны, проживание в их комплексе обойдется от 380 до 500 евро в год (74860-98500 тенге). В эту сумму включены расходы на использование инфраструктуры всех комплексов – пляжи, шезлонги, зонтики, аквапарки, бассейны, хамамы. Трансферы из аэропорта и обратно, сколько бы раз в год вы ни прилетали. Дополнительно оплачивается электроэнергия и газ. Вода – бесплатно. Есть свои артезианские скважины, которые снабжают комплексы, и нет понятия счетчиков воды.Между тем только за посещение бассейна в Алматы в месяц (12 раз) одному человеку придется выложить минимум 15000 тенге (180 тысяч в год). О том, чтобы жилые
комплексы в Казахстане были оборудованы саунами и прочим, я не слышала. Коммунальные платежи в зимний сезон за однокомнатную квартиру (43 кв.м.) обходятся алматинцу в 65000 за 5 месяцев отопительного сезона.Цифры говорят сами за себя… и не
в пользу Родины.Законы против страхов Да, есть опасения, что сегодня в Турции один закон и привилегии для иностранцев, а завтра, когда вы уже вложите деньги, все может по
меняться, как на Кипре, и вы останетесь и без дома, и без инвестиций. Но Александра Соколова объяснила, почему такой сценарий маловероятен:
– В Турции работает титульная система регистрации недвижимости, и когда местным говорят, что у нас право собственности оспоримо и его можно потерять, они не понимают. Земля находится в собственности, когда вы приобретаете квартиру, в ТАПУ (свидетельство о собственности и с правом получения вида на жительство) прописан участок земли под домом, который вам принадлежит, кондоминиум. Право собственности неоспоримо. Это прописано в законодательстве ЕС, куда Турция собирается войти в 2014 году, никто не имеет права претендовать на него. Это значит, что на квартиру, приобретенную вами, не смогут покуситься ни предыдущие владельцы, ни супруги и родственники, ни даже сотрудники спецслужб (как это было недавно с фондом «Амансаулык» в Алматы). Не потребуется разрешение семьи и на то, чтобы
продать апартаменты.К тому же Турция не входит в страны двойного налогообложе-
ния. Вы можете выбрать страну, в которой будете платить налоги за владение недвижимостью. «В Турции они минимальны – 0,027% от кадастровой стоимости (50-70% от коммерческой цены) – 50-100 евро в год», – сообщила г-жа Соколова. Мерсин к тому же является свободной экономической зоной, многие иностранцы поэтому и держат тут свой бизнес, так как освобождены от уплаты налогов, кроме НДС в 18%. Недоверие казахстанцев вызывает покупка еще не достроенной недвижимости. Наученные горьким опытом дольщиков, граждане пытаются перестраховаться. – В Турции вообще нет такого понятия, как дольщики. Не принято строить на заемные деньги. Мы строим на своей земле, на свои деньги, без подрядчиков. В Турции, наоборот, был прирост стоимости с 2010 года – 10%, в нашем регионе – 20%, – пояснила Александра Соколова.
Холдинг, в котором она работает, имеет свои строительные компании, цементный завод, мебельную фабрику, транспортную компанию, то есть обходится без субподрядчиков,
что удешевляет работы и исключает коррупцию. В Казахстане же стоимость откатов заложена в цену любого товара, будь то вино или квартира.– В Казахстане при оформлении документов заполняется куча бумаг – предварительный договор, договор долевого участия, договор о намерении – все, чтобы не заключать договор купли-продажи. В Турции сразу заключается договор купли-продажи на владение недвижимостью, и все проекты застрахованы государственной страховой компанией. Если что-то случается с застройщиком, объявляется тендер, и другая компания дома достраивает. Вы гарантированно получаете имущество, – говорит г-жа Соколова. – У нас дома еще не достроены, но на них можно получить ТАПУ. В частности, в комплексе, который стоит компания Sinan Insaat, будет 15 этажей, готовы пока только три, но уже все квартиры проданы. Предусмотрена рассрочка до 3 лет «с небольшим повышением стоимости».– Но так как цены в регионе постоянно растут – каждые 3-5 месяцев квадратный метр дорожает на 50 евро – вы все равно окажетесь в плюсе, – пообещала представитель компании и привела в пример Кипр в 90-е годы, Болгарию, Черногорию,
Хорватию, в которых цены начинались от 300 евро за кв. м, а сейчас уже приближены к 2000 евро.
Богатые и несчастные
Возвращаясь к 57 казахстанцам, которые уже обладают недвижимостью на Средиземноморском побережье Турции: назвать их имена представитель компании, понятно, не смогла, но, ссылаясь на данные аналитиков рынка, заявила, что они являются жителями Алматы, Шымкента и Астаны (именно в такой последовательности) и занимаются бизнесом. Апартаменты приобрели для детей и родителей.Александра сама владеет квартирой в Мерсине и говорит, что «семья из трех человек тратит на проживание, питаясь в ресторане, 300-500 евро в месяц. А средняя зарплата составляет около 400 евро в зависимости от сферы и возможностей работающего».
В качестве инвестиций многие приобретают сразу 2-3 квартиры и сдают их в аренду, плата за которую составляет от 80 до 160 евро в сутки в сезон, а он в этом регионе длится 9 месяцев, и 600-1200 евро в месяц в межсезонье. Таким образом, окупаемость составляет 4-7 лет.Турция не только для отдыха, но и для инвестирования, по словам г-жи
Соколовой, становится все более популярной страной.– Отток инвесторов идет из Болга-
рии, потому что там отменили вид на жительство для граждан СНГ. В тот же момент Турция сделала безвизовый въезд. Есть собственники, которые продают недвижимость в Испании изза далекого перелета и визового режима. Все выбирают удобства, близость
культур, дешевизну обслуживания, питания и прочих услуг. Люди понимают, что для родителей, для детей важен свежий воздух, свежие морепродукты, недорогое содержание жилья, перечислила плюсы представитель турецкого застройщика.И стало совсем не понятно, почему же Турция может обеспечить иностранному гражданину все это, а родная страна – нет. Ни более-менее доступное по цене жилье, пусть хотя бы и меньшей квадратуры, ни инфраструктуру, ни разумные тарифы на коммунальные услуги.…Кстати, в рейтинге «Всемирный индекс счастья» (The Happy Planet Index) – комбинированном показа-теле, который измеряет достижения стран мира с точки зрения их способности обеспечить своим жителям счастливую жизнь, Казахстан (119-е место) значительно отстает от Турции, расположившейся на 44-й позиции. Цель этого исследования, напомним, – показать относительную эффективность, с которой страны используют экономический рост и природные ресурсы для того, чтобы обеспечить своим гражданам счастливую жизнь. Составители рейтинга – британцы – подчеркивают, что в тех странах, где упор делается на развитие производства, а с ним и на экономический рост, люди, как правило, счастливее не становятся, так как экономические теории, которых придерживаются власти этих государств, не имеют ничего общего с жизнью реальных граждан.
